Thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu trả lại tiền đặt cọc

 Qua nhiều năm nghiên cứu, nhiều lần sửa đổi, hiện nay Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc” (Dự thảo 2.3 năm 2026) vẫn chưa được thông qua. 

Tại Điều 8 (Thời hiệu khởi kiện) của Dự thảo Nghị quyết ghi:

1. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo Điều 429 của Bộ luật Dân sự và quy định khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

2. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu được thực hiện theo Điều 132 của Bộ luật Dân sự.

3. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ trong thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo Điều 588 của Bộ luật Dân sự.

4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu trả lại tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự.

Theo Dự thảo: Trường hợp các bên có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thì tuỳ theo khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 8 để tính thời hiệu; Trường hợp bị đơn có yêu cầu áp dụng thời hiệu thì Toà án xem xét áp dụng quy định về thời hiệu để giải quyết (đình chỉ vụ án do hết thời hiệu khởi kiện).

Vấn đề đặt ra là ở khoản 4 Điều 8: “Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu trả lại tài sản đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự” (tức là: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác). Hiểu theo Dự thảo thì số tiền, tài sản dùng vào việc đặt cọc là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc “tạm giao” cho bên nhận đặt cọc (trên cơ sở hợp đồng, giao dịch đặt cọc). Khi các bên không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc/có tranh chấp, có thể xảy ra các trường hợp:

- Trường hợp 1: Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc/tranh chấp về tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và xử lý hậu quả (trả cọc/phạt cọc/mất cọc); Hoặc đơn khởi kiện trình bày về tranh chấp hợp đồng đặt cọc/ về giao dịch đặt cọc vô hiệu nhưng nội dung chỉ yêu cầu trả cọc (trả lại tài sản đặt cọc);

- Trường hợp 2: Chỉ khởi kiện yêu cầu trả lại tài sản đặt cọc (không yêu cầu xem xét về hợp đồng/giao dịch đặt cọc).

Thực tiễn giải quyết có vướng mắc như sau: Trong khi giải quyết vụ án ở trường hợp 1 nếu hết thời hiệu khởi kiện và đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu thì Toà án áp dụng quy định về thời hiệu đình chỉ giải quyết vụ án (không giải quyết về trả lại tài sản đặt cọc hay phạt cọc hoặc mất cọc) hay có thể xác định lại quan hệ tranh chấp “Kiện đòi tài sản: trả lại tài sản đặt cọc” để giải quyết theo vụ án như ở trường hợp 2.

Ví dụ:

Ngày 24/3/2017, vợ chồng ông A, bà B (bên bán) và bà C (chồng là D) (bên mua) có thỏa thuận, ký “GIẤY ĐẶT CỌC TIỀN SANG NHƯỢNG RẪY CÀ PHÊ” (viết tắt là giấy đặt cọc), trong đó: bên bán đồng ý sang nhượng cho bên mua quyền sử dung đất (QSDĐ) đối với 01 thổ rẫy cà phê diện tích 01ha, giá 1.300.000.000 đồng; bên mua đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng; khi nào sang sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, viết tắt là GCNQSDĐ) xong thì bên mua giao đủ 1.100.000.000 đồng cho bên bán...

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc nói trên, đến ngày 06/12/2021, UBND xã Ea K tiến hành làm việc, hòa giải theo đơn của bà C, về việc thỏa thuận giữa bà C, ông A, bà B đặt cọc đảm bảo thỏa thuận mua đất rẫy cà phê; Tại biên bản hoà giảii xác định: Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng không thành, bà C yêu cầu ông A, bà B trả lại tiền cọc và bồi thường cọc. Kết quả hòa giải không thành, hai bên (bên mua: bà C - bên bán: ông A, bà B) thống nhất chuyển lên cơ quan thẩm quyền cấp trên giải quyết.

Đến ngày 10/10/2025, bà C làm đơn khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, yêu cầu: Huỷ hợp đồng đặt cọc (Giấy đặt cọc) ngày 24/3/2017; Buộc ông A bà B trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng; Buộc ông A bà B chịu số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng; tổng cộng: 400.000.000 đồng.

Phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì xác định vụ việc đã hết thời hiệu khởi kiện (theo Điều 429 của BLDS) và đề nghị Toà án áp dụng thời hiệu để đình chỉ giải quyết vụ án.

Như vậy, căn cứ tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và ý kiến của các bên đương sự thể hiện: Ngày 24/3/2017, ông A bà B (bên bán) và bà C (bên mua) ký giấy đặt cọc/hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc sang nhượng QSDĐ. Trong hợp đồng đặt cọc này không ghi cụ thể thời hạn của việc đặt cọc (thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng - điều chỉnh biến động sang tên trên GCNQSDĐ).

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, tính đến ngày 06/12/2021 thì cả bên bán/bên nhận tiền đặt cọc và bên mua/bên đặt tiền cọc đều không thông báo bằng văn bản yêu cầu phía bên kia trong thời gian hợp lý thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng, điều chỉnh biến động sang tên trên GCNQSDĐ và thanh toán tiền chuyển nhượng QSDĐ (theo quy định tại khoản 3 Điều 278 BLDS). Tuy nhiên, tại biên bản hòa giải ngày 06/12/2021 (UBND xã K) đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc (theo đơn của bà C) đã xác định: Việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng không thành… Kết quả hòa giải (tranh chấp hợp đồng đặt cọc) không thành, hai bên thống nhất chuyển lên cơ quan thẩm quyền cấp trên giải quyết.

Quá trình giải quyết vụ án tại Toà án, các bên đương sự cũng không xác định xảy ra sự kiện: Không áp dụng thời hiệu khởi kiện (Điều 155 BLDS); Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện (theo Điều 156 BLDS); Việc bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện (Điều 157 BLDS);...

Do đó tính từ ngày 06/12/2021 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện được và hợp đồng đặt cọc (ngày 24/3/2017) giữa các bên đã phát sinh tranh chấp. Theo quy định tại Điều 154, Điều 429 của BLDS thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đạt cọc là 03 (ba) năm (kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm). Do đó đến ngày 10/10/2025, bà C mới nộp đơn khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc (với bị đơn và về các yêu cầu nêu trên) là quá thời hạn 03 năm; Việc phía bị đơn đề nghị Toà án áp dụng thời hiệu (theo Điều 184, Điều 185, điểm e khoản 1 Điều 217, Điều 218  của BLTTDS), là có căn cứ, cần ra Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án.

Như vậy, sau khi Toà án đình chỉ vụ án thì đương sự phải tiếp tục khởi kiện vụ án khác (về cùng sự việc, hợp đồng, đương sự) thuộc Trường hợp 2 nói trên (Kiện đòi tài sản: yêu cầu trả lại tài sản đặt cọc). Tuy nhiên, khác với kiện đòi tài sản trong việc vay tài sản (trả lại số tiền nợ gốc) thì việc có trả lại tiền cọc hay mất cọc trong hợp đồng đặt cọc còn tuỳ thuộc vào hợp đồng và đối tượng của hợp đồng đặt cọc - quá trình thực hiện hợp đồng, lỗi… tức là phải xem xét toàn bộ tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, từ đó mới kết luận có thuộc trường hợp trả lại tài sản đặt cọc hay không?

(Bài viết của tác giải Phan Thị Như Ý - Trang Thư viện pháp luật: Không phải lúc nào khi hợp đồng được bảo đảm bởi đặt cọc không được giao kết, thực hiện là bên đặt cọc có quyền yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc mà Tòa án cần xem xét, đánh giá một cách toàn diện hợp đồng, các tài liệu, chứng cứ có liên quan để đưa ra quyết định bên nhận đặt cọc có phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc hay không, quyền sở hữu tài sản đặt cọc của bên đặt cọc không phải là quyền sở hữu "tuyệt đối" nên không áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự về không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp bảo vệ quyền sở hữu).

Nguồn: sưu tầm

Đề xuất, kiến nghị: Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sớm ban hành Nghị quyết “Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc”, trong đó hướng dẫn (hoặc có Giải đáp/công văn hướng dẫn) để thống nhất áp dụng trong quá trình giải quyết, xét xử trên toàn quốc đối với trường hợp như ví dụ trên.